记者 孙蔚

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基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点启动以来，在各方的共同努力下，REITs市场体系正趋于完善，且逐步探索出了一条既借鉴成熟市场的经验和规律，又符合我国国情的发展之路。近日，REITs再迎政策暖风，其进一步拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等零售消费领域，引发了业界的广泛关注。

政策再次迎来利好

近日，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，并将在未来进一步完善相关业务规则。

《通知》要求，不动产投资信托基金与住宅开发业务进行隔离，明确资金合理用途，明确项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

据记者了解，自2020年基础设施REITs试点启动以来，已上市REITs有25只，总募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、清洁能源、保障房等多种资产类型，但整体规模仍较小。

“国家层面出台系列金融政策支持不动产市场平稳健康发展的态度是明朗的，将基础设施资产类型拓宽到商业消费领域恰逢其时。”戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东对记者表示，“本次公募REITs底层资产进一步扩容至消费基础设施项目，有助于扩大消费基础设施投资规模，在扩大内需、促进消费、繁荣市场等方面发挥作用，是政府从金融端促进和推动居民消费的又一配套措施和重要举措，也是我国公募REITs市场建设迈出的重要一步，对我国REITs市场的完善和发展具有重要意义。”

促进消费提质升级

作为不动产信托基金中的一个重要品类，零售消费领域REITs在较为成熟的市场占有重要地位，我国消费基础设施REITs的市场潜力也不可小觑。

消费已经成为我国国民经济增长的第一推动力。“不过，相比于我国经济的高速增长，居民的消费却与整体经济增长速度不匹配。”魏东表示，当前我国已进入了高质量发展新阶段，消费升级主要体现在对更高质量商品与服务的需求，而非数量上的需求，所以挖掘居民消费潜力，塑造高品质的消费场景尤为重要。因此，百货商场、购物中心、农贸市场等与居民消费息息相关的消费基础设施公募REITs的发行，将吸引更多主体进入零售物业领域，从而促进零售类项目的提质升级。

“REITs是消费基础设施创新发展的必由之路。”国泰君安债务融资部执行董事马怀玉认为，有大量市场化运营程度较高的商业地产类资产位于一二线城市的核心商圈，对这些城市增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景等多方面起到了重要承载作用。

有效盘活存量市场

中指研究院数据显示，截至2022年上半年，我国3万平方米以上已开业购物中心总数超5400个，总建筑面积超4.8亿平方米。另据中国百货商业协会统计显示，全国有大约8000家百货商场，假设按照单个商场4万平方米计算，总规模预计超3亿平方米。这些项目作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。

在业界专家看来，巨大的存量规模意味着巨大的发展潜力。公募REITs扩容至商业消费领域还可以有效盘活存量市场，在化解房地产金融风险的同时，还可以增加市场供给，创新消费场景。

国金证券固收首席分析师樊信江对记者表示：“此次政策绝不仅是对房企进行纾困或缓解其流动性压力，而是着眼于长远建设培育更高质高效的消费基础设施，更好服务实体经济发展。《通知》细化要求，REITs发起人要利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度。这一隔离机制的设计，能有效避免回收资金的滥用，对房地产行业的新模式转型起到积极作用。”

魏东表示，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施普遍存在退出难、流动性差的问题，公募REITs的发行能为这些企业提供盘活存量资产的金融工具，有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造。公募REITs的推出，也能鼓励更多的主体参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多样、更便利、更优质的消费场景，同时进一步打通“投融建管退”的项目全周期链条。

“优质且发展潜力大的百货零售业龙头企业将明显受益，高质量的百货类消费基础设施项目有望率先获得市场的关注。”樊信江认为。

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